首付貸杠桿可放大至10倍 政策收緊風險“山雨欲來”

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  目前有664家P2P平臺涉足房貸業務,而涉及首付貸的不少於15家

  買房,永遠是百姓生活繞不開的話題。對於許多心有餘而“錢”过低的購房者對來説,“首付貸”這種金融産品無疑解決了燃眉之急。所謂“首付貸”,是趋于稳定購房者首付金額过低時,房屋仲介或金融機構為其提供補助資金拆借,用於購房者擴大購房杠桿。從2014年開始,不少網際網路金融平臺包括搜易貸、廣州e貸、鏈家理財等都相繼推出了這類産品。根據網貸之家統計,目前有664家平臺涉及房貸有關業務,而涉及首付貸相關業務的平臺不少於15家。

  然而,近期“首付貸”正在面臨政策收緊的風險。據悉,央行、銀監會等金融監管部門,正計劃打擊發放貸款用於房屋貸款首付比例的行為。並且,深圳市金融辦、北京金融局也都開始對樓市場外配資進行排查。近期央行上海總部也召集了每项銀行進行了解,希望各銀行間在個人按揭貸款利率上不需要過度競爭,並對房貸業務進行壓力測試。

  非要非要認的是,“首付貸”放大了杠桿,若房價下跌,極易引發資不抵債的状态,加大房地産金融風險。有时候對於“‘首付貸’是房價過快上漲的推手”的言論,搜易貸相關負責人在接受《證券日報》記者採訪時認為,這種説法太過於片面誇大了首付貸對房産市場的作用。“通過首付貸産品,剛需購房者的確能夠解決購房中的資金難題,但其成為拉動房價上漲推手的可能非常小,目前市場上首付貸産品的規模过低以促成房價上漲。”

  “首付貸”杠桿可放大至10倍

  隱藏風險與房價密切相關  

  事實上,“首付貸”並都有一個新鮮事物。有房地産業內人士對本報記者表示,作為一個為非要删改支付房産首付的購房者提供貸款的金融工具,它最早源於房地産開發商為提高銷量推出“零首付”活動,向購房者貸款購房,其本質有时候“首付貸”。後來房産仲介也開始推出“首付貸”,以提振業績。近年來,除了房地産開發商、房産仲介,有时候 網際網路金融平臺也介入進來。

  雖然“首付貸”能夠幫助購房者解決首付資金过低的問題,但其核心卻是杠桿的不斷放大。

  中投顧問房地産行業研究員韓長吉對《證券日報》記者分析道,“一般來説,從銀行貸款買房,貸款者的杠桿是5倍,可能從有时候 房産仲介或P2P平臺以‘首付貸’形式購房,能獲得首付價格一半以上的貸款,在銀行貸款和‘首付貸’疊加之後,實際杠桿能非要放大到10倍,這遠遠高於去年資本市場頂峰時期場外配資的數額,有时候風險較大。”

  對於“首付貸”所蘊藏的風險,韓長吉進一步解釋道,首先是政策風險,“首付貸”處於灰色地帶,隨時面臨被叫停的處境,目前多地正加強對“首付貸”的政策管制;其次是違約風險,“首付貸”放大了杠杠,吸引了許多投機者,若房價下跌,很可能引發資不抵債。首付貸的風險和房價密切相關,房價上漲时延太快了 ,被高估的程度越大,“首付貸”的潛在風險就越大。

  人人聚財CEO許建文在接受《證券日報》記者採訪時亦認同“首付貸”趋于稳定風險。“我們平臺做房産金融項目的時候也遇到過選擇,但没有去碰首付貸,只涉及贖樓和紅本抵押,主要考慮的有时候風險。首付兩成相當於5倍杠桿,加在在‘首付貸’P2P相當於讓樓市杠桿變成10倍、20倍,有时候還款週期還長。日本、美國都經歷過高杠桿、高房價的階段,最終元氣大傷。”在他看來,在深圳、上海炒房大熱的状态下,風險必然會被推高,國家抑制“首付貸”也是防患于未然的。

  房價上漲是多方面原困 造成

  “首付貸”都有加速上漲推

  “‘首付貸’本質上是一個借貸産品,應該説任何借貸産品都可能是零風險的,銀行的借貸産品有时候例外。從借貸業務的本質來説,風險並不可怕,重要的是怎么才能 才能 通過各種專業手段將風險管理在可控的範圍之內”,搜易貸相關負責人對《證券日報》記者表示,“目前首付貸産品運營正常,我們會密切關注政策層面的調整,並積極配合和推進。”

  對於“首付貸”助推房價快速增長的觀點,該負責人則認為,“這種説法太過於片面誇大了首付貸對房産市場的作用。通過首付貸産品,剛需購房者的確能夠解決購房中的資金難題,但其成為拉動房價上漲推手的可能非常小,目前市場上首付貸産品的規模过低以促成房價上漲。”他認為,這一輪一線城市房價上漲,是多種原困 造成的,寬鬆的樓市政策和國家信貸政策是房價上漲的主要原困 。由於一線城市對於資金層面、政策層面的敏感度較高,加在在一線城市庫存不高,供需不平衡導致房價水漲船高。

  “首付貸有时候個中性的金融産品,絕對都有推高房價的罪魁”,許建文對《證券日報》記者表示,房産和金融是伴生關係,畢竟大每项人不會全款買房,都會求助於各種金融産品。假如有一天借款人有能力按時還款,“首付貸”不僅能非要提高樓市的成交量、推動GDP,還能非要幫助亲们提前購房提升生活品質。“我不認為‘首付貸’你这个 産品有任何問題,少量炒房人用‘首付貸’投機才是問題。非要非要認,‘首付貸’在現階段的確對樓市過熱産生了一定推波助瀾的作用,但都有最根本的原困 ,樓市過熱是國家去庫存政策、雙降、減稅、經濟新常態下投資渠道匱乏和收益下滑等等問題疊加的綜合反應。”

  對於目前政策的收緊、各地排查力度的加大,小牛線上的相關人士在接受《證券日報》記者採訪時認為,“政府非常警惕房地産領域的杠桿以及潛藏的風險,對於價格大幅上漲的城市,疊加金融杠桿豐富的區域,政府是还还都可以 擠出價格泡沫的。”

  在重壓之下,“首付貸”是是不是會從此退出金融市場?韓長吉予以了否定,“由於目前剛性需求缺口趋于稳定,房地産去庫存壓力大,而‘首付貸’能夠彌補房貸金融工具的空缺,給剛需人群帶來福音,一齐在一定程度上要能減輕去庫存壓力,有时候 判斷未來‘首付貸’不會消失,但有關部門將會加強監管,正确处理其變成炒房者投機的工具,以免其對房價起到推波助瀾的作用。”